Χαρτογράφηση των νεόδμητων διαμερισμάτων στο νομό Αττικής

του Θεμιστοκλή – Ανδρέα Μπάκα
Προέδρου Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates

Μικρή καταγράφεται η διαθεσιμότητα νεόδμητων κατοικιών στο Νομό Αττικής σε σχέση με το σύνολο των προς πώληση ακινήτων. Βάσει των υπολογισμών μας, θεωρούμε ότι ο πραγματικός αριθμός νεόδμητων ακινήτων – διαμερισμάτων (70-110τμ) κατάλληλα για οικογένειες, κατασκευής μετά το 2018, δεν είναι στο σύνολό τους περισσότερα από 2.000 ακίνητα στην επικράτεια του Ν. Αττικής. Η μικρή διαθεσιμότητα νεόδμητων κατοικιών κρατά τις ζητούμενες τιμές πώλησης σε υψηλά επίπεδα και θεωρούμε ότι δεν θα επηρεαστούν άμεσα από τα οικονομικά αποτελέσματα λόγω της πανδημίας του κορωνοϊού ― ή θα επηρεαστούν σε πολύ μικρό βαθμό.

Μπορεί οι αγγελίες νεόδμητων ακινήτων προς πώληση με τα παραπάνω χαρακτηριστικά να είναι περισσότερες, αλλά μην ξεχνάμε ότι στα portal αγγελιών ένα διαμέρισμα μπορεί να έχει καταχωρηθεί 2-3-4 ή/και περισσότερες φορές από διαφορετικό διαχειριστή (μεσίτη, κατασκευαστή, ιδιοκτήτη κλπ.) για την πώλησή του. Άρα, ο πραγματικός αριθμός διαθέσιμων ακινήτων είναι αρκετά μικρότερος.

Ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων (70-110τμ) κατασκευής μετά το 2018 σε σχέση με το σύνολο των νεόδμητων ακινήτων στο Ν.Αττικής του ιδίου έτους κατασκευής, καταγράφεται στα Κεντρικά & Νότια Προάστια (Νέα Σμύρνη, Γλυφάδα, Βούλα, Ηλιούπολη, Άλιμο, Παλαιό Φάληρο κλπ.), όπου τα νεόδμητα ακίνητα αποτελούν το 22,2% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στη περιοχή ανεξαρτήτου έτους κατασκευής.

Στα Κεντρικά & Νότια Προάστια, ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων κατασκευής μετά το 2018 ως ποσοστό στο σύνολο των νεόδμητων ακινήτων του ιδίου έτους κατασκευής καταγράφεται στη Γλυφάδα με ποσοστό 19,97%, ακολουθεί το Παλαιό Φάληρο με 14,1%, ο Άλιμος με 13,07%, η Ηλιούπολη με 7,85%, η Νέα Σμύρνη με 6,62%, η Βούλα με 5,19%, ο Άγιος Δημήτριος με 3,5% , το Ελληνικό με 3,2% και το υπόλοιπο 26,5% κατανέμεται στις υπόλοιπες περιοχές των Νοτίων Προαστίων.

Στη δεύτερη θέση βρίσκονται τα Βόρεια & Ανατολικά Προάστια, όπου τα νεόδμητα διαμερίσματα (70-110τμ) κατασκευής μετά το 2018 αποτελούν το 13,7% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στη περιοχή ανεξαρτήτου έτους κατασκευής.

Στα Βόρεια & Ανατολικά Προάστια, ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων κατασκευής μετά το 2018 ως ποσοστό στο σύνολο των νεόδμητων ακινήτων του ιδίου έτους κατασκευής καταγράφεται στο Ηράκλειο με ποσοστό 21,2%, ακολουθούν τα Βριλήσσια με 17,9%, το Μαρούσι με 6,6%, το Χαλάνδρι με 6,19%, ο Γέρακας με 5,95%, η Αγία Παρασκευή με 4,49%, ο Χολαργός με 2,91% και η Κηφισιά με 2,79%.

Στην τρίτη θέση βρίσκονται τα Κεντρικά & Δυτικά Προάστια, όπου τα νεόδμητα διαμερίσματα (70-110τμ) κατασκευής μετά το 2018 αποτελούν το 4,94% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στη περιοχή ανεξαρτήτου έτους κατασκευής.

Στα Κεντρικά & Δυτικά Προάστια ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων κατασκευής μετά το 2018 καταγράφεται στη Πετρούπολη με ποσοστό 26%, ακολουθεί το Γαλάτσι 12,6%, το Περιστέρι με 7,5%, οι Άγιοι Ανάργυροι με 6,32% και το Ίλιον με 5,53% το υπόλοιπο ποσοστό κατανέμεται στις υπόλοιπες περιοχές των Κεντρικών & Δυτικών Προαστίων.

Γιατί καταγράφονται αποκλίσεις ακόμη και 1.000€/τμ μεταξύ κατώτατης και ανώτατης ζητούμενης τιμής πώλησης;

Οι περισσότεροι κατασκευαστές, ακόμη και στα «hot» προάστια της Αττικής, προσπαθούν να πουλήσουν ή/και να κλείσουν μέσω προκαταβολής τα νεόδμητα διαμερίσματα από τα σχέδια, μέσω φωτορεαλιστικών απεικονίσεων, διασφαλίζοντας έτσι ρευστότητα για την ανέγερση του έργου – πολυκατοικίας αλλά ταυτόχρονα να «μετρήσουν» στη πράξη την ζήτηση για αγορά νεόδμητου ακινήτου στις ζητούμενες – αρχικές τιμές πώλησης.

Ο λόγος που καταγράφεται μεγάλη διαφορά ανάμεσα στην κατώτατη και την ανώτατη ζητούμενη τιμή πώλησης είναι διότι είτε ο κατασκευαστής είχε αγοράσει το οικόπεδο πριν 4-5-6 χρόνια που οι τιμές ήταν πολύ χαμηλές σε σχέση με τα τέλη του 2018 – αρχές του 2019, ή έχει «κλείσει» σε καλό ποσοστό αντιπαροχής το οικόπεδο από τον οικοπεδούχο χωρίς να πιέζεται χρονικά για την αποπεράτωση.

Παράλληλα, μην ξεχνάμε πως όταν κλείνεις – δίνεις προκαταβολή για αγορά διαμερίσματος από τα σχέδια (σε μεγάλο ποσοστό των αγγελιών, οι πωλήσεις πραγματοποιούνται μέσω φωτορεαλιστικών σχεδίων), χωρίς να έχει ανεγερθεί ή/και ολοκληρωθούν όλες οι εργασίες, η τιμή πώλησης είναι πάντα χαμηλότερη ― ιδιαίτερα αν ο κατασκευαστής δεν έχει πουλήσει το μεγαλύτερο ποσοστό των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας.

Ενώ, σημαντικό παράγοντα διαμόρφωσης της τιμής αποτελεί η ποιότητα κατασκευής, η τοποθεσία, η θέα και αν διατίθεται μαζί με το διαμέρισμα, χωρίς επιπλέον κόστος αγοράς, ξεχωριστή αποθήκη και parking.

του Θεμιστοκλή – Ανδρέα Μπάκα
Προέδρου Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates

πηγη